Если Вы уже определились с выбором объекта недвижимости, Вам следует:
1. Попросите продавца предъявить правоустанавливающие документы — свидетельство о государственной регистрации права на землю, на садовый дом.
На дом свидетельство может отсутствовать — продавец не всегда оформляет строения, чтобы не платить налоги или просто от недостатка времени. Получить свидетельство о государственной регистрации права на садовый дом можно перед покупкой, но подумайте о целесообразности — если строение под снос или ветхое, которое не представляет большой ценности, то и получение на него документов не обязательно.
Другое дело, когда дом существенно влияет на сумму покупки — без правоустанавливающего документа, а следовательно без возможности прописать дом в договоре купли-продажи, Вы даёте возможность не честному продавцу пойти в суд и доказать что строение принадлежит ему, или начать Вас шантажировать.
Получение свидетельства о государственной регистрации права на хозяйственные постройки (бани, гаражи, хоз.блоки, туалеты) не обязательно в соответствии с законодательством, и их можно прописать в договоре не имея на руках свидетельства.
Документом, на основании которого выдано свидетельство о государственной регистрации права (с июля 2016 года свидетельство не выдается, выдается выписка из ЕГРП) может быть предыдущий договор-купли продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д. Документ-основание обязательно должен быть приложен к свидетельству.
2. Кадастровый паспорт на землю, на дом – отсутствие кадастрового паспорта не является препятствием для совершения сделки – главное знать кадастровый номер участка, садового дома, чтобы прописать в договоре купли-продажи, или договор будет признан не действительным и не будет зарегистрирован в регистрационной палате.
Получение кадастрового паспорта, а точнее кадастровой выписки КВ.1 – КВ.6 имеет смысл, когда Вы хотите убедиться в правильности положения участка на местности, его линейных размерах (доступно только при наличии межевания).
При отсутствии межевания в кадастровом паспорте под пунктом 16 – Особые отметки, есть фраза: Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Отсутствие межевания не является препятствием для совершения сделки. Для Вас, отсутствие межевания, в дальнейшем может обернуться спорами с соседями о границах участка, хотя такие споры могут возникнуть и при наличии межевания.
В настоящее время, в кадастровых палатах большое количество ошибок, несоответствий, огромные очереди — добиваться выдачи верных сведений приходится месяцами (по закону 5 рабочих дней), желание покупателя получить кадастровый паспорт только ради того чтобы он был – не целесообразно.
3. Получите от продавца справку об отсутствии задолженностей (выдаёт председатель).
Если такая справка есть, значит, взносы платились исправно и никто не будет пытаться обязать Вас отдать долги за предыдущего владельца путём шантажа – отключим свет, газ, воду.
В соответствии с п.п.6, п.2, ст. 19 Федерального закона № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» член садоводческого объединения обязан своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные Федеральным законом и уставом такого объединения, налоги и платежи.
Если у вас состоялось общее собрание, на котором решением общего собрания или собранием уполномоченных были утверждены взносы на конкретный год, когда предыдущий собственник являлся членом СНТ, то обязательство по уплате членских и целевых взносов возникает у прежнего владельца земельного участка . Садоводческому некоммерческому товариществу следует обратиться в суд (при сумме долга менее 50 тыс. руб. в мировой суд) по месту регистрации ответчика (прежнего владельца). При наличии задолженности СНТ имеет право взыскивать данные взносы в судебном порядке. Судебные расходы при удовлетворении исковых требования возложат на ответчика.
Далее:
4. Получите от продавца справку о согласии супруга продавца на продажу недвижимости или об отсутствии такого (выдаёт нотариус).
5. И наконец, у Вас должно быть понимание того, что Вы покупаете именно тот участок, который Вам показали, а не участок соседа – можно обратиться к генеральному плану садоводства, посмотреть нумерацию соседних участков и сверить со своей, вызвать кадастрового инженера (имея на руках описание поворотных точек границ земельного участка – стр. 6 Кадастровой Выписки), который вынесет границы земельного участка на местность.
Данных документов достаточно, чтобы заключить договор в простой письменной форме и обеспечить безопасность сделки для обеих сторон. Для нотариального договора и приобретения недвижимости по ипотеке, потребуется больший пакет документов.
Затем:
1.заключаете с продавцом предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым передаёте продавцу денежную сумму (как правило,5%-10% от основной суммы покупки, либо 50-100тыс. руб., если сумма покупки менее 1млн. руб.; сумма засчитывается в счёт суммы покупки) в качестве обеспечения обязательств по договору с условием заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи.
Получаете от продавца расписку – что денежная сумма, в соответствии с предварительным договором, им получена.
2.собираете недостающие документы (в т.ч. согласие супруга на приобретение объекта недвижимости)
3.после готовности всех недостающих документов, закладываете основную сумму покупки в банковскую ячейку
4.заключаете основной договор купли-продажи в трёх экземплярах
5.оплачиваете государственные пошлины: для садового дома и хоз построек она составляет 2000руб за каждый обьект, для садового участка на землях сельхозназначения 350руб (данные за 2016 год)
6.сдаёте договор для регистрации в территориальную регистрационную палату или в МФЦ
7.через 10 или 14 дней, в случае подачи документов через МФЦ, получаете выписку из ЕГРП на имя покупателя и зарегистрированный договор купли-продажи в двух экземплярах — один продавцу, другой покупателю (треттий экземпляр остаётся в регистрационной палате)
8.продавец и покупатель идут в банковскую ячейку, где покупатель предъявляет оригинал выписки из ЕГРП, после чего продавец получает доступ к ячейке с деньгами и пишет расписку для покупателя о получении основной суммы.
Такая схема действия обезопасит как продавца, так и покупателя. Варианты с написанием генеральной доверенности на имя покупателя после передачи денег из рук в руки не безопасны.
